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SOHO“老臣”阎岩离开五个月之后

SOHO“老臣”阎岩离开五个月之后

从中国房地产黄金时代走出来的人,身上背负有太多的光芒与故事,然而,在地产和生意的精明以外,8月17日的业绩会现场,潘石屹多少还是表现出了他作为一位“老东家”,在人事关系中长情的一面。

在跟随了SOHO中国走过22年职业生涯的“老臣”阎岩离开五个月之后,SOHO中国在其当天发布的中期业绩报告中提到,财务总裁唐正茂以及独立非执行董事查懋诚也因“专注其他发展事务”辞去公司职务,期限自2018年8月17日生效。

是以,8月17日SOHO中国在香港举办的2018年中期业绩会现场,已经看不见唐正茂的身影,取而代之,陪伴在潘石屹左右的,是在外界看来较为新鲜的一对面孔——金融与投资者关系总监徐玲以及财务副总裁张映锐。

与业绩会开始前在台下跟前来的媒体有说有笑的形象不同,当现场媒体问到关于最近公司高层离任的问题时,老潘的语气一度显得有些沉重。

“我们公司的总裁唐正茂和阎岩都离职了,这两位为SOHO中国立下了汗马功劳。阎岩和唐正茂非常优秀,SOHO中国就租这点房子,对他们来说是‘大材小用’。”

言语之外,无不透漏出一位“老东家”的良苦用心。

但同时,他还是不忘向台下介绍自己新站台的财务副总裁和投资者关系总监:“张映锐和徐玲也非常优秀。”

“今天股价跌了吗?”

根据当天的业绩报告,今年上半年,SOHO中国经营利润(不含投资物业的评估增值)约为15.3亿元,同比上涨约144%;租金收入约8.48亿元,在剔除已经出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影响,该部分收入录得同比上升17%。期间,SOHO中国投资物业的平均出租率为97%。

然而对于这样的成绩,资本市场的投资者们似乎并不“买账”。现场有媒体提示潘石屹:“我们作了一下比较,公司股票今天跌了8%,请潘总谈谈您的感受?”

“今天股票跌了吗?”

“跌了!”

老潘才反应过来,从口袋里约摸出手机“现在变成7%了。”

随后他又转口说:“其实我就是把自己的房子管好、租好,至于股票我很长时间都不看,爱涨涨去,爱跌跌去,市场的东西我们是管不了的。”

观点地产新媒体了解到,当天中午,SOHO中国在公布业绩报告后,股价随即出现跳水,跌幅一度超过8%,午后稍有回暖,于当天收盘报3.21港元,跌6.41%。

据数据显示,今年1-6月,该公司毛利润约为6.44亿元,较2017年同期下降约12%,期间整体毛利率约76%。另外,SOHO中国在期间的权益股东应占纯利约10.93亿元,相比上年同期的该部分金额39.82亿元,录得不少下滑。

对于这一项数据,金融与投资者关系总监徐玲作出解释称,净利润下降,是由于会计的原因,因为SOHO中国去年销售了两个项目以及做了比较大的评估增值。

“我们单看可比物业的租金变动,实际上是同比上涨了17%。所以如果看我们真正的经营的话,我们的经营状况是向好的。可能我们重签的租金比旧约的租金要上涨25%以上,有些干扰项,但我们还要看到经营的本质是没有问题的。”

据了解,2017年SOHO中国整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO,当中,虹口SOHO是2017年7月交割,在2018年上半年就不再有租金贡献;凌空SOHO则是2018年4月份交割,在今年上半年,只有4个半月的租金收入。

徐玲称,剔除该两项目租金的影响,SOHO中国实际上是同比上涨17%。同时,对于评估增值的变动,徐玲表示,SOHO中国2017年上半年产生的较大资产评估增值约为61.55亿元,而本期间投资物业评估增值约为4.8亿元。

其进一步介绍称,公司在建的古北SOHO和丽泽SOHO,用的是另外一套评估方法。“所以一般来说,在建过程中,其价值会比较低,在接近完工甚至完工当年,应该会有一个相对其施工年头之中比较高的估值,我们预期这两个项目到完工的时候会有一个比较大的增值。”

“看谁活得久”

事实上,相对比现在房企都在往千亿级狂奔的年代,SOHO中国“不思进取”的销售规模也一直遭人诟病。同时,疑因销售收入不济而出售资产回款的做法也饱受外界质疑。

而面对地产生意中最常见的“买与卖”问题,潘石屹表示,自己并不能给市场一个承诺,他认为,市场总是出出进进,有收购的项目,也有销售的项目。

“如果我给你承诺,SOHO下一步不出售项目,也不收购项目了,这还做什么生意?”

老潘坦然,过去几年SOHO中国确实销售了不少的房子。很多媒体在问什么样的房子销售,什么样的房子不销售,其称:“我就做了一个划分,就是核心资产就不销售了,非核心资产就销售。”

“那什么是核心资产?”

潘石屹说,在北京CBD的、外滩的、望京的、天安门广场的就是核心资产,规模比较大的就是核心资产,量比较小的就是非核心资产,其表示,到去年为止,SOHO中国体量比较小的项目、地理位置比较偏远的项目全销售完了。

“下一步是否销售、市场上是否进货,还得看市场的变化,市场上我们觉得低了就进货,市场上我们觉得高了就出货,做生意总是出出进进的。”

而值得一提的是,于2017年业绩会现场,SOHO中国在连续售出两个物业之后,潘石屹曾宣布停止两个非核心项目即上海天山广场及北京光华路SOHO2的出售。

另一方面,虽然外界都说SOHO中国这几年好像没有享受到什么红利,但是老潘觉得过去几年SOHO中国发展得非常好,没有承担风险,外汇风险没有,国内负债的风险也没有。

“我一直在想,如果是中国的房价、资产价格跌20%,我想我们活着,有很多房地产公司就不存在了。如果资产的价格和房价跌50%,算了算,我们也还在活着。”

资料显示,于2018年6月底,该公司的净负债率为43%,相比2017年底的51%有所下降。此外,SOHO中国的借贷成本为4.4%。这在老潘看来是非常健康的,都是值得他自豪和骄傲的地方。

“即使是外债,我们现在整体的负债中只有4%是境外的外币贷款,这样看来,公司在整个境内外汇率变动的环境中是几乎没有受到任何的外汇风险的。”

另外,老潘也为SOHO中国在一些城市的地标建筑感到自豪:当再过几十年的时候,在北京、上海看到一些代表这个时代建筑的时候,还有SOHO中国的一些楼房,我觉得这是一个非常骄傲的事情。

潘石屹的3Q“谜底”

潘石屹说,SOHO中国目前负债率低,资金成本也低,账面上还有不少钱。而他看来,中国的房地产公司资金都很紧,所以来SOHO谈项目的,谈在建工程的,量都比较大。

其认为,这些合作其实都无所谓,在建的项目也好,地也好,建好的项目也好,只要价格便宜、合算都可以,“主要要看市场”。

事实上,无论是对于外界还是对于潘石屹自身而言,SOHO 3Q无疑是最受关注的,也是SOHO中国最为“神秘”的一块。在业绩会现场的问题中,几乎三分之二的问题围绕SOHO 3Q展开。

今年6月20日,潘石屹召开记者会,宣布SOHO 3Q的定位将不再主要服务创业企业,而是要成为中国最大的办公楼综合服务商。并进一步表示,SOHO 3Q将在明年启动独立上市计划。

最新披露的数据显示,SOHO 3Q经过去年的扩张计划,已经扩张到北京、上海以外的城市,目前在北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重庆7座城市拥有31个中心,超过3万个工位,平均出租率约为88%。

而在其规模不断扩张的同时,SOHO 3Q的财务数据、收入以及盈利占比方面却显得愈加神秘。

“之前也一直说(SOHO 3Q)要上市,财报上也没有提示任何数据,所以比较想知道。”现场声音道。

“3Q什么时候上市,我们也密切地关注着市场,等到资本市场好了,我们就来上市。我们有我们的优势,我们是一个房地产公司去做SOHO 3Q,所以我觉得我们做的产品,从设计到产品上比较精致一点。”

在潘石屹看来,如果下一步3Q有潜在的市场,或市场需要的量比较大的话,SOHO中国将计划从管理的面积里拿出来一部分去做3Q。

“能否具体讲一下3Q现在占的收入或利润是多少?未来的目标是多少?”关于这项新业务的收益依然是大家关注的。

“这个数字就先不告诉你。”老潘只是轻描淡写表示,现在3Q占SOHO中国整个收入的量还是非常低。

金融与投资者关系总监徐玲也接着补充道:“(SOHO 3Q)规模做上去了,提到的收入自然而然就上去了,所以我们第一步可能还要看规模。”

事实上,对于外界而言,揭开SOHO 3Q的运营模式,了解SOHO财务表象背后的利润情况是一大“难题”。然而,对于老潘自身,虽然属于中国房地产界“元老级”人物,但是面对新生事物的不确定性,以及千万生力军的激烈竞争,SOHO 3Q的命运也依然面临着许多的不确定性。

以下为SOHO 中国有限公司2018年中期业绩会现场问答实录:

现场提问:潘总您刚才提到3Q业务,之前也一直在说要上市,财报上也没有提示任何数据,所以比较想知道。

第二个问题是,北京现在的租金很高,贵公司的出租率是97%,已经很高,想问问您怎么看北京的房价租金这么高?是中介推手吗?

潘石屹:

3Q什么时候上市,我们也密切地关注着市场,等到资本市场好了,我们就来上市。我想说一句就是,我们经过过去三年时间,看到3Q共享办公空间在中国,最起码在北京和上海,它是特别有市场的。

三年前都是一些中小型的公司去做,现在的共享办公的文化已经形成了,有很多大的公司也要去做,我们看到了这样一个市场的潜力。

第二个,我们3Q的竞争对手,我们是互相之间学习的。一,我们有我们的优势,我们是一个房地产公司去做SOHO 3Q,所以我觉得我们做的产品,从设计到产品上比较精致一点。

二,我们在过去几年时间,一共开发了498万平方米,销售出去一部分,我们现在管理的包括小业主委托我们管理的是419万平方米。而且我们所有的项目在选择地段的时候都是选择最好的地段,所以下一步3Q有这样潜在的市场,如果是市场需要的量比较大的话,我们计划从我们管理的面积里拿出来一部分去做3Q。另外,只要香港欢迎我们,我们就会来香港。

现场提问:3Q方面,说未来想要继续互联网化、电子化,其实看到公司之前跟招银、京东云那边有合作,想看一下未来这个合作是会在什么样的方向上有一个深入,会不会与其他的互联网巨头有一些新的合作?

潘石屹:

我们3Q里面的公司可能70%、80%都是互联网公司,像奔驰这样传统的公司比较少。其实我们3Q是一个平台,建立这个平台以后,跟各种各样的公司去合作,小红书、大众点评、今日头条再到上海的办公室,都独揽在我们这个平台上。

我想下一步3Q要大规模地发展,它的管理特别重要,如果管理上不去,发展就会成为一个瓶颈。所以我们在过去几个月的时间就把最基础的数据全都互联网化,先做了电子签章,因为我们去年一年大概签了接近2万份合同,今年的量估计要更大,如果是电子签章的话,这个效率会大大地提高。我们到8月份,全公司都实行发票电子化。

所以,我想这些基础的工作都数据化了、电子化了、互联网化了,对我们下一步的管理就会方便得多。

现场提问:看到公司在上一次的发布会说SOHO 3Q今年的工位数目标是5万,好像现在看到的资料是上半年超过了3万,想问问5万这个目标,您觉得今年有可能达到吗?

潘石屹:

现在我们3Q的座位是3万多个,从今年的6月份开始,我们有一点点的转变。原来是我们把房子租完之后做成3Q再往外租,过去的3万个座位基本上都是这样发展起来的。

从6月份开始,我们是先走客户,就是客户需要的话,我们就给他做,寻找一些比较大的、稳定的客户,现在看来这个生意在中国的市场上,尤其是在北京、上海很有市场,所以我们下一步的发展座位数估计是实行3Q的定制化服务。

过去几年SOHO中国确实销售了不少的房子,很多媒体在问我什么样的房子销售、什么样的房子不销售,我就作了一个划分,就是核心资产就不销售了,非核心资产就销售。

有朋友又问我,什么是核心资产?我说在北京CBD的、在外滩的、在望京的、在天安门广场的就是核心资产,规模比较大的就是核心资产,量比较小的就是非核心资产,到去年为止,我们的体量比较小的项目、地理位置比较偏远的项目全销售完了。

下一步是否销售、市场上是否进货,还得看市场的变化,市场上我们觉得低了就进货,市场上我们觉得高了就出货,做生意总是出出进进的。

现场提问:关于SOHO 3Q上市这块,在规模提升方面,公司有没有到比如说香港、新加坡或者其他的一些一线城市去租一些办公楼做3Q的打算?

潘石屹:

在香港、新加坡、海外开发3Q的计划还没有,我觉得中国的市场很大,上市就看市场,什么地方有市场就在什么地方上市。我们有没有可能去收购兼并别人的共享办公空间?中国所有的共享办公空间我都看了,也有很多共享办公的空间都来跟我们谈,把我们的管理都放到一起,把规模做大。我现在可能就是很武断地告诉你,不会的,我觉得我们要按照我们的思路,按照我们产品的风格,按照我们的管理模式去往大里做。

现场提问:如果竞争对手发展得比我们更快呢?

潘石屹:

我觉得发展快慢不重要,发展健康是特别重要的,能够赢得口碑、赢得客户,也能够提供好的服务,你的产品质量是好的,这些是最基本的点。你看中国有很多大公司一发展死了,我觉得就是让它健康地发展,能够赢得口碑、赢得市场的发展,这是最重要的。

现场提问:公司上半年净利润是10.93亿元,同比2017年上半年39亿近40亿,有一个较大的降幅。刚才管理层也说到可能会与去年出售的两项物业的估值有关,想问问除了这方面的估值的影响,这部分的净利润的数据如何?是升了还是降了?

潘石屹:

去年我们的利润里有60多亿是评估增值,因为我们在持有房子的时候,评估增值这个量随着我们房子的建成、交付、使用、出租满,其评估增值应该是慢慢上升的。可是在前些年,我们的评估增值的量一直是非常低的,而我们去年把虹口SOHO、凌空SOHO销售出去之后,评估机构根据我们销售出去的两个项目,比较我们已经持有的项目,这个评估增值的量就比较高了。

评估增值额上去了,还达不到我们的销售价格。所以,去年的评估增值是60多亿,今年只有4.8亿,现在我们在建的两个项目,我看到评估增值的额度就是远远地没有达到市场的水平。

第一,我们看古北SOHO马上就要交付使用了,评估金额仍然很低。第二,丽泽SOHO,在北京二环边上,200多米高的建筑,下面是两个地铁的交汇点,对面是新机场的候机楼,这个位置是非常好的位置。我们现在评估的价值在上面才是3.44万元人民币,我觉得这就是远远地没有体现出来其市场价值。当然,这个项目还没建成的时候,评估的高低并不是特别重要,我们想到明年5月,这个项目交付使用的时候,它的评估额会上去。

现场提问:潘总在上次的发布会上有提过买地的可能,会考虑到上海还是其他的城市进行投资吗?

潘石屹:

现在好像中国的房地产公司的资金都很紧,所以来找我们谈项目的、谈在建工程的,量都比较大。对我们来说是无所谓的,在建的项目也好,地也好,建好的项目也好,只要价格便宜、合算都可以。我们的负债率现在非常低,资金成本也很低,我们账面上还有不少钱,所以我觉得主要要看市场。

现场提问:潘总,您好!今天刷您微博的时候看到SOHO的用户评论说有一些漏水的问题没有解决,您怎么理解?

潘石屹:

我也看到了,在我发的微博下面说是SOHO中国的物业管理如何地差,我就让它在那里挂着。我觉得大家关注我们、批评我们是非常重要的。

平心而论,我们自从实行了公开的管理,SOHO中国从保安到绿化到消防到手机信号、网络信号,提高的幅度非常大。我们手机信号在过去的两年时间翻了一番,我可以说这是全中国做物业里最好的手机信号。

当然,卫生间里脏一点,这个东西得一步一步提高,因为有40万人在我们的物业里,我们所有的保洁、保安全是外包给别人的,不光是一家,最少都有七八家,每个月检查完以后都有一个排行榜,谁是第一名,谁是第二名,都有排行榜。如果是差的,每半年招投标一次,下次招投标就不要了。所以用这个方法,使我们的绿化、保安、保洁的水平提高得较快。

至于网友们吐吐槽,我觉得是应该的,欢迎大家来监督我们,我们就是把排行的结果向全社会公布,为的原因就是这个,使我们整个管理水平都能够提高。

现场提问:最近SOHO中国推出了房源租赁公开竞价活动,市场产生了不同的声音,认为是一种营销活动,您怎么看?

潘石屹:

我们的平均出租率已经有97%了,没多少房子了。所以,为了公开透明,不是为了降低效率,而是为了提高效率,我们就用了公开竞价的办法,效率大大地提高了,而且通过这样的办法使我们的租金水平都创了新高。

我们的望京办公楼的租金都超过了10块钱,商务楼的租金都达到29块钱,还是非常高的。我们下个星期竞价的面积其中有一部分都是未来三个月才能够腾出来的面积,这样就使我们的房子利用率大大地提高了,出租的效率也提高了。其实最重要的是防止了里面的腐败,公开透明了。

现场提问:潘总您好!想问问最近咱们公司高层这边一直有变动,请问您对管理层的人事这块是怎么看的?

潘石屹:

我们公司的总裁唐正茂和阎岩都离职了,这两位为SOHO中国立下了汗马功劳,尤其是阎岩非常能干,阎岩才华是对于市场交易,市场买卖是她的才华,所以她到了黑石基金去,我觉得能够把她的才华得到进一步发展。SOHO中国就租这点房子,对她来说是大材小用。阎岩和唐正茂非常优秀,张映锐和徐玲也非常优秀。

现场提问:潘总您好!想问问您提出的竞价租赁,现在有没有想过规划未来建成办公楼的品牌?在委托方面做得更大?

潘石屹:

过去SOHO中国主要是开发,所以对二级市场的租赁这些东西关注得不是特别够。所以我们开发完就来销售,这是SOHO中国过去20年主要做的事情。结果发现小业主还是愿意把房子租给我们,当然我们说小业主把房子租给我们,统一地管理、统一地对外租赁,小业主还是非常踊跃的,现在大概有14、15万平方米已经委托给我们了,这已经是一座特别大的楼房了,我想我们应该是把这个工作做好,不要辜负他们对我们的信任,能够租一个比较高的价格。

现场提问:刚才您提到的古北和丽泽SOHO,它们目前的建设情况怎么样,工期为什么推迟了?建成后是打算自持还是出售?

徐玲:

一般评估师给资产做评估的时候可能分为两种类型,一个类型是完工项目、已经出租的项目,这些项目的市场化信息能得到得比较充分,比如市场租金、出租率等,通过一系列公示,给一些完工在租的项目一个估值。但是对于在建项目就要用另外的方法了,我们现在的会计准则要求我们对于每一个投资物业项目,自从拿地开始,只要我决定以后要去自持这个项目,就要对它进行重估增值。因为它可能比较缺少实际上的出租的租金水平等市场化的东西,更多的是用一个假设,结合项目当初的地价以及在整个施工过程之中每年投入的建安成本的基础上再给一个建设,再对这些在建项目进行估值。

所以一般来说,在建过程中,其价值会比较低,在接近完工甚至完工当年,应该会有一个相对其施工年头之中比较高的估值,我们预期这两个项目到完工的时候会有一个比较大的增值。

潘石屹:

这两个项目为什么推迟交工?古北SOHO是今年年底交工,没推迟。丽泽SOHO是明年5月份交工,推迟了一点。主要的原因是北京的空气污染,叫环保风暴,只要一污染就被停工。我们整个工期的安排都是互联网上安排的,非常详细的,就是政府让停工,我们就停工。施工的过程中,尤其是在200米高的大楼的施工过程中,千万不要赶工,赶工的过程中对质量的安全、人的生命的安全都会造成很大的影响。所以我们交付的时间,古北SOHO是今年年底,丽泽SOHO是明年5月份。

现场提问:潘总您好!能否具体讲一下3Q现在占的收入或利润是多少?未来的目标是多少?

潘石屹:

市场总是出出进进的,有收购的项目,有销售的项目,如果我给你承诺,SOHO下一步也不出售项目了,也不收购项目了,这还做什么生意?生意就是出出进进的,所以我还不敢给你承诺什么事情。

第二个问题,说SOHO中国好像没有享受到什么红利,我觉得过去几年SOHO中国发展得非常好,没有激进的办法,首先没有承担风险,外汇的风险没有,国内负债的风险也没有。

我就一直在想,如果是中国的房价、资产的价格跌20%,我们还是不是活着?我想我们活着,有很多房地产公司就不存在了。如果跌50%,我们拿着资产负债表看,如果是资产的价格和房价跌50%,我们还能不能活?我算了算,我们还在活着,更多的房地产公司就不存在了。我觉得能够持续地把我们的经验和市场管理的东西持续地发展下去,这就是成功。

第二点,当再过几十年的时候,在北京、上海看到一些代表这个时代的建筑的时候,还有SOHO中国的一些楼房,我觉得这是一个非常骄傲的事情。

现场提问:想问一下3Q的问题,因为看到好像这个项目已经扩张到7座城市,所以想问一下公司未来有没有在下一步把这个项目打进什么新的城市?

潘石屹:

我们到中国的城市去看了一下,基本上选择进3Q的城市有三个标准:第一个标准是GDP总额比较大,GDP总额代表这个城市的经济体量,要比较大。第二个是GDP增长速度比较高的城市,有一些城市的经济体量比较大,可是它的增长量非常低,这也不适合去。第三个就是人均GDP比较高的城市,就是这个城市富裕不富裕。第四个就是每平方公里的面积上能够产生的GDP高或低。

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